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濟南中院通報房屋買賣合同糾紛十大案件

  發布時間:2018/10/26 9:00:53 點擊數:
導讀:濟南中院通報房屋買賣合同糾紛十大案件

近兩年房地產市場的火爆,也帶來了房屋買賣合同糾紛案件的大幅攀升。據濟南中院的統計,2016年房屋買賣合同糾紛案件收案910件,2017年則攀升到1469件。今年截至9月30日,濟南中院已新收房屋買賣合同糾紛案件1246件,審結1117件。

  □ 本報記者 晁明春

  10月23日,濟南中院舉行新聞發布會,通報了2018年度濟南房屋買賣合同糾紛十大案件,分別是:夫妻一方簽訂的房屋買賣合同的效力;未簽訂書面合同是否成立房屋買賣關系及一房二賣的法律后果;當事人惡意串通、侵害他人權益,簽訂的買賣房屋合同應為無效合同;懲罰性違約金不予調整;開發商交付房屋不符合合同約定的交付條件,買受人有權拒收房屋;謹慎購買無產權房;按揭貸款購買商品房逾期還貸,應承擔違約責任,開發商同時享有合同解除權;非單位成員購買單位集資建房,合同無效;開發商故意隱瞞未取得商品房預售許可證,應當承擔懲罰性賠償責任;二手房買賣中出售人違約,合同不僅應繼續履行,出售人還應承擔違約責任。
一房二賣應承擔什么后果
  未簽訂書面合同是否成立房屋買賣關系?“一房二賣”應承擔什么法律后果?
  張某某與濟南某置業公司于2014年達成307號房屋認購意向,約定認購房屋面積為70.48平方米,總價為2013712元,并確定首付款為1013712元,貸款1000000元。后張某某妻子向濟南某置業公司付款1013712元。濟南某置業公司主張向張某某郵寄了《簽約邀請函》和《解除優先購買權通知函》,在要求張某某簽署正式的商品房買賣合同無果后,通知張某某解除其優先購買權。張某某主張濟南某置業公司并未按照其留存的地址郵寄,并主張從未收到濟南某置業公司郵寄的上述材料。現濟南某置業公司將涉案房屋另行出售,張某某要求返還已付購房款、利息并賠償損失1013712元。
  法院經審理認為,張某某與濟南某置業公司雖未簽訂商品房買賣合同,但是雙方對于當事人名稱、商品房的基本狀況、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式等進行了確認,濟南某置業公司亦按照雙方約定收取購房款,故張某某與濟南某置業公司之間成立商品房買賣合同關系。濟南某置業公司明確認可涉案房屋已經另行出售,無法繼續履行合同,根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的規定,判令濟南某置業公司應當返還張某某已經支付的購房款、購房款利息并賠償不超過已付購房款一倍的損失。
  【法官點評】
  據濟南中院第五民事審判庭副庭長褚飛介紹,本案涉及兩個典型問題。
  一是雙方未簽訂書面買賣合同或僅簽訂了購房意向書,是否成立房屋買賣合同關系。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定,商品房的認購、訂購、預定等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,并且出賣人已經按照約定收受購房款的,該協議應當認定為商品房買賣合同。認定為商品房買賣合同關系的關鍵在于是否符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,即當事人名稱、商品房的基本狀況、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式等。如具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,雙方成立商品房買賣合同關系。
  二是一房二賣的后果。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規定:“具有下列情形之一,導致商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:(二)商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人”。濟南某置業公司在與張某某雖未簽訂商品房買賣合同,但雙方已經成立房屋買賣合同關系,濟南某置業公司在收取首付款后,又將涉案房屋另行出售,應當返還已經支付的購房款及已付購房款利息并賠償不超過已付購房款一倍的損失。
坐地加價 出售人違約
  自2016年下半年以來,濟南二手房房價飆升,出賣方找多種借口不履行合同、坐地加價的現象時有發生。法院認為,二手房買賣中出售人違約,合同不僅應繼續履行,出售人還應承擔違約責任。
  梁某以侯某某的名義與曹某簽訂房屋買賣合同,將侯某某名下的房屋出售給曹某,約定付款方式為產權過戶當日前,曹某將首付房款685000元存入指定賬戶,剩余房款1550000元采取商業貸款方式,約定曹某在合同簽訂之日支付定金5萬元。雙方就違約責任約定2016年6月20日去辦理涉案房屋產權變更手續;如任一方未按本協議約定履行相關義務,每逾期一日,違約方應向本合同房屋買賣的另一方支付本合同總房款3‰的違約金或者違約方承擔合同總房價30%的違約金。曹某依約支付了50000元定金,及首付款635000元。之后侯某某將曹某的購房首付款685000元退回。曹某于2016年5月份實際接收涉案房屋并居住至今。侯某某未配合辦理涉案房屋的解押、完稅、過戶手續。曹某主張繼續履行合同,侯某某配合解除涉案房屋的抵押手續,并協助辦理過戶手續。
  法院經審理認為,曹某在履約過程中,已經根據合同約定支付定金及首付款,侯某某以退回已經收到的首付款及違約金的行為表明其不再繼續履行合同,且侯某某未按合同約定解除涉案房屋的抵押手續,存在違約行為。曹某要求侯某某繼續履行房屋買賣合同,并協助其辦理涉案房屋解押、過戶登記的訴訟請求,應予支持。涉案合同約定了雙方的違約責任,侯某某在履約過程中存在違約行為,應當承擔違約金。故判決涉案合同繼續履行,侯某某協助辦理涉案房屋的抵押登記解除手續及過戶手續,并根據合同承擔違約責任。
  【法官點評】
  褚飛介紹,對于因房價飆升而找多種借口不履行合同、坐地加價的行為,法院認為應當保護守約方的利益,保護交易安全和穩定性,不能輕易否定合同效力。對于想借違約行為獲得高額收益的違約方,在判決繼續履行合同的同時,違約方仍應當承擔違約責任。

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