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只管賣房不管辦證拖延近8年 被判支付近百萬元高額違約金

  發布時間:2019/4/4 9:32:29 點擊數:
導讀:只管賣房不管辦證拖延近8年被判支付近百萬元高額違約金

 賣房后協助買家辦理房地產證,本是房屋出售一方的義務,尤其是有白紙黑字的協議明確了此項義務后,就更應嚴格履行,否則必將承擔相應的違約責任。

  家住重慶市石柱土家族自治縣的蔣某就因此嘗到了苦果。2010年11月8日,蔣某與陳某簽訂《房屋買賣協議書》,約定蔣某將石柱縣自有的兩套房屋出售給陳某,陳某分三期支付房屋總價款955萬元。協議書特別載明:房屋由蔣某直接辦理產權證并交付陳某;如違約,違約方除賠償對方相應經濟損失20萬元外,還應賠償對方房屋總價款l0%的違約金。

  簽訂合同后,陳某按約定支付了購房款915萬元,蔣某將涉案房屋交付給了陳某使用。但是直到2018年,蔣某依然未按照約定為陳某辦理房屋的房地產權證。陳某遂向石柱縣人民法院起訴,要求蔣某為陳某辦理房屋產權證、支付房屋總價款l0%的違約金,并賠償購房款的相應利息。

  看陳某和自己打起了官司,蔣某著急了,案件審理過程中,蔣某即為房屋辦理了產權證,但卻一直攥在自己手中,未交付陳某,“交給陳某可以,但是不能按照當初約定的違約金給他,那個太高了,應該調低”,蔣某說。

  石柱縣法院審理后認為蔣某的違約行為客觀存在,綜合考慮后,將違約金調低至9萬元。陳某不服一審判決,提起上訴。重慶市第四中級人民法院審理后認為當事人主張調低違約金的理由不成立,撤銷一審判決,判決蔣某向陳某支付逾期辦理不動產權證違約金95.5萬元。

  以案說法

  《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規定:“約定的違約金低于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。”《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十九條第二款規定:“當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的,一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的‘過分高于造成的損失’。”《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規定:“當事人對自己提出的主張,有責任提供證據。”根據以上規定,本案中蔣某應就違約金過高應予以調低的主張提供證據證明約定違約金超過陳某因未按約獲得不動產權證所造成損失的30%,而蔣某未提供相應證據證明,故其請求沒有事實和法律依據。

  最后,《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定:“由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應當承擔違約責任……合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算”,本案中陳某已付購房款為915萬元,結合中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準,從合同約定辦理不動產權證的時間至房屋取得房地產權證的時間計算的數額遠高于合同約定違約金數額。因此蔣某主張違約金過高應予以調整的請求不能成立。

  法官寄語

  民無信不立,業無信不興,國無信則衰。自古以來,誠信都是被國人珍視的美好價值;現代社會,誠信更是市場經濟的基石,也正因為如此,市場經濟又被成為“契約經濟”。作為民商法領域重的“帝王條款”,誠信原則要求市場主體在市場活動中應講信用,恪守諾言,誠實不欺,不擅自毀約,嚴格按法律規定和當事人的約定履行義務,在追求自己利益的同時不損害他人和社會利益。

                               

       

來源:市四中法院


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