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賣房換別墅反賠400萬?律師:買受人存在一定疏失

  發布時間:2018/11/30 7:47:30 點擊數:
導讀:賣房換別墅反賠400萬?律師:買受人存在一定疏失

去年李先生欲在順義首開瑯樾小區購買一套別墅,便將名下唯一住房賣出,湊齊了800萬元的首付。但后期由于政策變化,李先生無法申請到預期的商業貸款,導致無法購買別墅。這時開發商告訴李先生,若要退款,需扣除總房款20%的違約金,也就是說李先生一套房產沒買成,還得損失400萬元。昨日,記者從項目售樓處獲悉,開發商已就此事與李先生進行法務層面的調解。

購房者:賣房換別墅受損

去年初,李先生為改善居住條件,賣掉了名下的房產,欲在順義的瑯樾項目購置一套別墅。“當時一套別墅全款大概要2000萬元,賣掉名下的唯一房產后,剛好能湊到首付。”3月17日,李先生簽訂了北京市商品房認購書,并支付了100萬元定金。但就在同一天,“認房認貸”的政策出臺,這意味著李先生無法再申請到除首付之外高比例的商業貸款。

李先生回憶說,他是在第二天才意識到政策帶來的影響,“不過后來銷售人員一再告訴我,當時貸款前景還不明朗,按照預期貸下款來不成問題。再加上對方表示,如果我放棄購買,100萬元的定金也無法退還,建議我繼續走正常程序”。李先生認為,銷售人員在房地產行業應該會更熟悉當下環境,所以便在4月及5月,分別繼續繳清了近700萬元的首付款,并一口氣簽訂了70多頁的北京市商品房預售合同,還通過了網簽。

不過,一年來,經多方努力,李先生未申請到貸款,也無法按照要求籌齊政策中的首付比例,住在出租房內已有兩年,加之二胎落地,無奈之下李先生只好向開發商北京首都開發有限公司申請退房,卻被告知需繳納全款20%的違約金,“交了800萬元首付,目前對方只能退我一半”。

銷售者:不會告知不利信息

記者昨日來到位于順義的首開瑯樾售樓中心,開發商委托第三方銷售人員告訴記者,目前關于李先生的房款一事,已由開發商法務對接解決。此外銷售人員透露,在簽署購房協議時,銷售人員肯定不會特意指出合同中對于購房人不利的一面。隨后記者留下聯系方式,希望得到開發商或銷售方的官方回復。但截至發稿前,記者未收到相關信息。

昨日下午,記者試圖聯系北京首都開發有限公司未果。在李先生提供的電子版購房合同中,記者看到其中補充協議中寫明,無論何種原因,導致貸款機構對買受人的按揭貸款申請作出不予貸款的表示,或批準金額低于申請額度、需買受人提高首付比例的,則買受人需要自行籌款,否則將按“逾期付款責任”中的約定處理,即若開發商同意退房,那么除了按照基準利率支付違約金,乙方只需支付全部房款2%的賠償金。“但開發商法務一再向我表明,我需要的支付的比例為20%。”李先生說。

記者還從合同中看到,買受人應該對政策詳細內容審慎了解,若沒能向出賣人如實全面提供購房條件,則需承擔20%違約金。

律師:買受人存在一定疏失

針對此事,北京嘉翰律師事務所高級合伙人朱霞律師認為,根據最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二),第二十九條 當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的,人民法院應當以實際損失為基礎,兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素,根據公平原則和誠實信用原則予以衡量,并作出裁決。開發商應按照實際損失向購房人索賠,況且合同中也存在更為適用的約定,但適用于開發商同意解除合同的前提下。因此建議消費者通過司法途徑獲得更公平公正的解決方案。如果李先生認為開發商要求的20%的違約金過高,可以依據上述法律條文進行主張。

朱霞律師同時指出,補充協議和商品房預售合同都是開發商統一印刷的,而且沒有變更和修改,也不許可李先生進行修訂,另外其中也排除了買房人的權利,對于相關排除買房人權利的條款也未進行提示,這一共70余頁的材料是一同簽署的,并沒有作單獨告知,那么在相關大環境變化的前提下,作為行業內的銷售人員應向買受人指出利害關系。

朱霞律師還認為,在該事件中,作為買受人的李先生也存在疏忽,沒有盡到相關的注意義務,對政策法規缺乏了解和學習,存在一定的過失


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